Huisvestingsrecht in Spanje: Belangrijke ontwikkelingen en belangrijkste aspecten.
De nieuwe huisvestingswet in Spanje, officieel Wet 12/2023, van 24 mei, voor het recht op huisvesting, werd uiteindelijk goedgekeurd door de Senaat op 17 mei 2023 en is daarmee de meest recente publicatie in de regelgeving met betrekking tot het verhuren van onroerend goed.
De belangrijkste doelstelling is het regulariseren van de huursituatie in de meest gespannen gebieden van de markt en het helpen van iedereen die moeilijkheden heeft om toegang te krijgen tot fatsoenlijke huisvesting om in te wonen.
Wat is de intentie van de Spaanse huisvestingswet?
Deze wet is verantwoordelijk voor het reguleren van de huurprijzen in gebieden die erkend zijn als probleemgebieden, d.w.z. gebieden waar de gemiddelde huurprijs veel hoger is dan wat huishoudens kunnen betalen.
Tegelijkertijd probeert de wet de bouw en het onderhoud van openbare woningen te
bevorderen met de intentie om het aanbod van beschikbare huurwoningen tegen redelijke prijzen te garanderen en om spanningen op deze markt te voorkomen.
Wat is een gebied onder stress?
Een gebied wordt gestresst verklaard wanneer een van de volgende omstandigheden zich voordoet:
1. De gemiddelde huur- of hypotheeklast plus basisuitgaven is meer dan 30% van het gemiddelde huishoudinkomen in het gebied.
2. De huur- of koopprijs heeft een groei doorgemaakt van minimaal 3 punten boven de CPI in de corresponderende autonome gemeenschap gedurende de vijf jaar voorafgaand aan de verklaring van het gebied als een gestrest gebied.
De Autonome Gemeenschappen zijn verantwoordelijk voor het classificeren van de gebieden als “stressgebied” en kunnen deze status behouden voor een periode van 3 jaar, die kan worden verlengd afhankelijk van de omstandigheden.
Wat is een grote verhuurder volgens de huisvestingswet?
“Grote huurder” of “grote eigenaar” betekent elke natuurlijke of rechtspersoon die meer dan 10 eigendommen of gebieden van maximaal 1.500 m2 geschikt voor residentieel gebruik bezit, in het geval van niet-stressgebieden.
In het geval van gebieden onder druk verandert de overweging. Een grote eigenaar is degene die 5 of meer stedelijke eigendommen voor residentieel gebruik bezit in hetzelfde gebied dat als stressgebied is aangegeven.
Garages en opslagruimten zijn in beide gevallen uitgesloten.
Beperking op de jaarlijkse aanpassing van huurcontracten, de CPI wordt afgeschaft.
Bijwerkingen van huurcontracten zullen altijd worden beperkt tot de index die in deze wet is vastgelegd; de CPI zal niet langer als referentie worden genomen om onevenredige stijgingen te voorkomen. Op deze manier wordt een maximum van 3% vastgesteld voor 2024, en vanaf 2025 zal een nieuwe index worden gecreëerd die jaarlijks kan worden bijgewerkt, wat nog moet worden bepaald.
Regulering van de huurprijzen in achterstandswijken.
De belangrijkste maatregel om de buitensporige stijging van de huurprijzen onder controle te houden, is de regulering van de huurprijzen in achterstandswijken. Aan nieuwe huurders wordt de verplichting opgelegd om de prijs van het vorige contract te handhaven, en deze kan niet worden verhoogd met meer dan de overeenkomstige jaarlijkse prijsindex.
Laten we eens kijken naar een voorbeeld van een woning met een huur van 1.000 euro per
maand. Wanneer een nieuwe huur wordt voorgesteld, wordt de prijs van de nieuwe huur beperkt door de prijs van het vorige contract (1.000 euro) plus de bijbehorende jaarlijkse index (3% in 2024). Wanneer een nieuw contract wordt overeengekomen, kan deze dus niet hoger zijn dan €1.030 per maand.
Als het gaat om een grote huurder, of in het geval van woningen die de afgelopen vijf jaar niet als hoofdverblijfplaats zijn verhuurd, mag de prijs niet hoger zijn dan het plafond van de prijs die van toepassing is onder het referentieprijsindexsysteem.
Bij wijze van uitzondering, in gevallen waarin de tussenkomst van de bevoegde overheden noodzakelijk is, erkent de wet de mogelijkheid van een buitengewone jaarlijkse verlenging van het contract na afloop ervan voor een periode van maximaal drie jaar, op voorwaarde dat de huurder zich in een situatie van sociale of economische kwetsbaarheid bevindt.
Nu worden de kosten van de makelaar betaald door de eigenaar.
Voorheen was het niet verplicht voor de verhuurder om te betalen, maar met de huidige regeling worden de kosten die voortvloeien uit het beheer van het onroerend goed en de formalisering van het contract gedragen door de verhuurder en niet door de huurder.
IBI belastingtoeslag voor leegstaande panden.
Gemeenten kunnen de IBI-toeslag toepassen op panden die langer dan 2 jaar leegstaan, zolang de eigenaar ten minste 4 panden in deze situatie heeft.
Bij wijze van uitzondering kan de IBI-heffing oplopen tot 150% als de gemeenten dat gepast vinden.
Belastingvoordelen voor eigenaars
Op het vlak van belastingen presenteert de huisvestingswet een voordelige regeling van het IRPF voor eigenaars die huurinkomsten verwerven in gebieden die onder druk staan. De voordelen zullen hoger of lager zijn, afhankelijk van verschillende factoren.
- 50% voor nieuwe contracten in gebieden met stress.
- 60% op de netto-opbrengst wanneer er in de voorgaande twee jaar renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd
- 70% voor verhuur aan jongeren tussen 18 en 35 jaar in stressgebieden.
- 90% voor nieuwe contracten in gebieden met stress met een verlaging van ten minste 5% ten opzichte van het vorige contract.
Deze huurvoordelen worden voorgesteld als compensatie voor de aftopping van de huurprijzen.
Nieuwe maatregelen ter bescherming tegen uitzettingen.
De huisvestingswet geeft blijk van een zekere tolerantie ten opzichte van uitzettingen, met als opmerkelijke maatregelen oplossingen voor herhuisvesting voor de getroffenen en uitstel van gerechtelijke uitzettingen.
De reikwijdte van de bescherming wordt uitgebreid in het geval van kwetsbare situaties, en de pregerechtelijke bemiddelingsprocedure wordt verplicht gesteld wanneer de eigenaar een grootgrondbezitter is en de woning de gewone verblijfplaats van de bewoner is.
Verbod op het verhogen van de huurprijs met extra kosten.
Het is verboden om de huurprijs te verhogen met nieuwe bijkomende kosten zoals vuilnisophaalkosten, gemeenschapskosten of andere kosten wanneer deze niet zijn overeengekomen in het contract.
Voor meer informatie over deze regeling kun je contact opnemen met ons team van advocaten via e-mail op info@legaliuris.eu of door contact op te nemen met onze kantoren.
Twijfels?
Vul het formulier in met je contactgegevens en we nemen contact met je op!