Nueva ley de vivienda en España: Novedades importantes y aspectos clave.
La nueva Ley de Vivienda en España, oficialmente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, fue aprobada definitivamente por el senado el 17 de mayo de 2023, siendo así la publicación más reciente en la normativa respecto a los alquileres inmobiliarios.
Tiene como objetivo principal regularizar la situación de los alquileres en las zonas de mercado con más tensión y favorecer a todos aquellos con dificultad para acceder a una vivienda digna.
¿Qué objetivo tiene la Ley de Vivienda en España?
Esta ley es la encargada de regular el precio del alquiler en las zonas reconocidas como tensionadas, es decir, aquellas en las que el precio medio del alquiler está muy por encima
de lo que los hogares pueden pagar por ella.
De forma paralela, busca impulsar la creación y mantenimiento de la vivienda pública con intención de asegurar la oferta de alquileres disponibles a precios razonables, así como evitar que puedan surgir situaciones de tensión en este mercado.
¿Qué se entiende por zona tensionada?
Una zona será declarada tensionada cuando se produzca una de las siguientes circunstancias:
1. Que la carga media del alquiler o hipoteca más los gastos básicos, superen el 30% de la renta media de los hogares de la zona.
2. Que el precio de alquiler o compra, haya experimentado un crecimiento mínimo de 3 puntos por encima del IPC en la comunidad autónoma correspondiente durante los cinco años previos a la declaración de la zona como tensionada.
Son así las Comunidades Autónomas las encargadas de catalogar las zonas como tensionadas, y podrán mantener esta condición durante un periodo de 3 años prorrogable en función de las circunstancias.
Qué es un gran propietario según la Ley de Vivienda
Se entiende como “gran tenedor” o “gran propietario” a todas aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas o superficies de hasta 1500 m2 habilitadas para uso residencial, en el caso de zonas no tensionadas.
Para las zonas tensionadas, la consideración cambia y pasa a ser nombrado gran propietario aquel que disponga de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada.
Quedan excluidos los garajes y trasteros en ambos casos.
Límite de la actualización anual de los contratos de alquiler, se elimina el IPC.
Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitadas al índice que contempla la Ley, ya no se tomará como referencia el IPC para evitar que se produzcan incrementos desproporcionados. De este modo, queda fijado un 3% máximo para 2024, y a partir de 2025 se creará un nuevo índice actualizable anualmente que aún está por determinar.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas.
La medida más importante orientada a controlar el aumento abusivo del precio del alquiler, pasa por la regulación de estos en zonas tensionadas. Se impone la obligación de mantener el precio del contrato anterior a los nuevos inquilinos, no pudiendo este ser aumentado más que por su correspondiente índice de precios anual.
Veámoslo a modo de ejemplo con una vivienda que tenía un alquiler de 1.000 euros mensuales. Cuando se proponga un nuevo alquiler, el precio de este estará limitado por el precio del contrato anterior (1.000€) más el índice anual correspondiente (3% en 2024). Así, cuando se acuerde un nuevo contrato, este no podrá superar los 1.030€ mensuales.
Cuando sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
De modo excepcional, en casos en los que sea necesario la intervención de las administraciones competentes, la ley reconoce la posibilidad de prórroga extraordinaria anual del contrato una vez este finalice por un periodo máximo de tres años, siempre que el inquilino demuestre estar en situación de vulnerabilidad social o económica.
Ahora los honorarios de la inmobiliaria los paga el propietario
Anteriormente no era obligatorio que el propietario se hiciera cargo, sin embargo, con la regulación actual los gastos derivados de la gestión inmobiliaria y de formalización del contrato pasarán a ser asumidos por el arrendador y no por el inquilino.
Recargo del IBI para viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que hayan estado vacías más de 2 años, siempre y cuando el propietario disponga de al menos 4 viviendas en esta situación.
De forma excepcional, el IBI podrá alcanzar hasta el 150% si los ayuntamientos así lo creen oportuno.
Beneficios fiscales para propietarios
En el aspecto fiscal, la Ley de Vivienda presenta una regulación del IRPF beneficiosa para aquellos propietarios que obtengan rentas por alquileres en zonas tensionadas. La bonificación será mayor o menor dependiendo de diferentes factores.
- 50% para nuevos contratos en zonas tensionadas
- 60% sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
- 70%para las que se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas.
- 90% para nuevos contratos en zonas tensionadas con una reducción de al menos un 5 por ciento sobre el contrato anterior.
Estos beneficios al alquiler se presentan como compensación por la limitación en el precio de los alquileres.
Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
La Ley de Vivienda se muestra en cierto modo tolerante frente a los desahucios, brindando soluciones de realojo a los afectados y retrasos en los alzamientos judiciales como medidas destacables.
Se amplía el ámbito de protección cuando se trata de situaciones de vulnerabilidad, se hace obligatorio el procedimiento de conciliación pre judicial cuando el propietario sea gran tenedor y el inmueble sea la vivienda habitual del ocupante, y se reconoce al inquilino la posibilidad de disfrutar de los diferentes instrumentos del programa de política de vivienda.
Prohibición de incrementar el precio del alquiler con gastos extras
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler con nuevos gastos adicionales como tasa de basura, comunidad, u otros cuando estos no estuvieran pactados en el contrato.
Para saber más sobre esta normativa puede contactar con nuestro equipo de abogados a través del correo electrónico info@legaliuris.eu o contactando con nuestras oficinas.
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