Köpa en fastighet i Spanien genom ett företag
Är det möjligt att köpa en bostad i Spanien i ett företags namn? Det korta svaret är ja, men det är viktigt att först ta hänsyn till flera faktorer för att undvika eventuella besvär eller juridiska problem.
Hur köper man en bostad genom ett företag?
Köpeprocessen i Spanien genom ett företag är jämförbar med den för en privatperson, även om det finns vissa skillnader när det gäller dokumentation, skatteskyldigheter och avdragsgilla kostnader, bland annat.
Till exempel kan det krävas extra dokumentation när det gäller ett företag, såsom bolagsordning, årsredovisning eller bevis på betalningsförmåga. Däremot behöver en privatperson vanligtvis inte uppvisa den här nivån av dokumentation.
Asimismo, el tratamiento contable del inmueble y las responsabilidades tributarias también varían entre ambas figuras.
Dessutom skiljer sig redovisningen av bostaden och skatteansvaret mellan företag och privatperson.
Köpa en bostad i Spanien genom ett företag som icke-resident
Precis som spanska residenter kan även icke-residenta köpa en bostad i Spanien genom ett redan existerande utländskt företag. När företaget väl är registrerat i Spanien kan det fungera som ett investeringsverktyg utan att man behöver skapa ett nytt spanskt bolag.
I sådana fall är det viktigt att ha juridisk representation i Spanien, dels på grund av bristande kunskap om regelverket, och dels för att säkerställa att processen genomförs på ett lagligt och säkert sätt, både för det företag som köper bostaden och för överlåtaren.
Krav för att undvika att bli beskattad med förmögenhetsskatt
När en bostad köps i ett företags namn skapas en juridisk enhet som ingår i företagets tillgångar, och därför anses dess värde utgöra en del av delägarnas tillgångar, antingen direkt eller indirekt.
Si lo que se pretende es evitar tributar por el inmueble, es necesario cumplir con los requisitos de exención de participaciones en el Impuesto sobre el Patrimonio. Estos requisitos son los siguientes:
Om målet är att undvika beskattning av bostaden är det nödvändigt att uppfylla kraven för undantag av andelar från förmögenhetsskatt. Dessa krav är följande:
- Företaget måste bedriva en ekonomisk verksamhet och får inte i huvudsak ägna sig åt förvaltning av lös eller fast egendom (fast egendom som inte är kopplad till en ekonomisk verksamhet kan inte betraktas som en del av företaget).
- Delägarna måste ha minst 5 % individuellt ägande eller 20 % tillsammans med nära anhöriga (make/maka, ascenderande släktingar, ättlingar eller sidoföräldrar/släktingar i andra led).
- Den skattskyldige måste utöva ledande funktioner, vilket ska styrkas genom ett avtal.
- Lönen för ledande funktioner måste utgöra mer än 50 % av den skattskyldiges inkomster från arbete och ekonomisk verksamhet.
Om ovanstånde krav inte uppfylls, kommer Skatteverket att anse att bostaden inte är kopplad till företagets ekonomiska verksamhet. Därför kommer bostadens bokförda värde (köpeskillingen) att räknas in i delägarnas kapital, i en proportion till deras ägarandel i företaget.
Möjliga skattekonsekvenser vid köp av bostad
När ett företag köper en bostad som ska bli en av delägarnas primära bostad och ett hyreskontrakt upprättas, uppstår betydande skattemässiga fördelar. Företaget kan dra av många av kostnaderna kopplade till köpet av bostaden, samt kostnader som uppstår i samband med uthyrningen, i sin bolagsskatt. Detta inkluderar utgifter som underhåll, reparationer och tillhörande skatter.
Däremot, om delägaren köper bostaden direkt som privatperson, har personen inte tillgång till dessa avdrag, vilket begränsar de skattemässiga fördelarna.
Skatteförmåner för företaget som äger bostaden
När ett företag köper en bostad som är avsedd att bli primärbostad för en av delägarna och ett hyresavtal upprättas, uppstår betydande skattemässiga fördelar. Företaget kan dra av många av kostnaderna kopplade till köpet av bostaden, samt kostnader som uppstår i samband med uthyrningen, i sin bolagskatt. Detta inkluderar utgifter för underhåll, reparationer och tillhörande skatter.
Däremot, om delägaren skulle köpa bostaden direkt som privatperson, har han eller hon inte tillgång till dessa avdrag, vilket begränsar de skattemässiga fördelarna.
Skatteskyldigheter
Skatteskyldigheter för ett företag som äger fastigheter inkluderar:
- Att redovisa fastigheten i företagets balansräkning.
- Att betala fastighetsskatt (IBI) årligen.
- Att deklarera inkomster från uthyrning eller försäljning av fastigheten.
- Om fastigheten är ny, betala motsvarande moms (vanligtvis 10%)
- Om fastigheten är begagnad, betala överlåtelseskatt, vars procensats varierar beroende på autonoma regionen.
- Betala stämpelskatt (AJD), som varierar mellan 0,5% och 1,5% av fastighetens värde, också beroende på den autonoma regionen.
Köp fastigheten med hjälp av skatterådgivare inom fastighetsområdet
Även om det är lagligt att köpa en fastighet genom ett företag, kan Skatteverket betrakta transaktionen som ett försök till skatteundandragande, vilket kan leda till en utredning av företaget och eventuella påföljder.
För att undvika problem, kontakta våra specialiserade skatterådgivare inom fastighetsområde.
