Bostadslag i Spanien: Viktiga nyheter och centrala aspekter
Den nya bostadslagen i Spanien, oficiellt Lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad, slutligen godkändes av senaten den 17 maj 2023 och är därmed den senaste lagändringen gällande fastighetsuthyrning.
Dess huvudsyfte är att reglera uthyrningssituationen på marknadens mest ansträngda områden och hjälpa alla som har svårt att få tillgång till en skälig bostad.
Vad är syftet med den spanska bostadslagen?
Lagen reglerar hyrespriserna i särkilt utsatta områden, det vill säga områden där genomsnitthyran ligger betydligt högre än vad hushållen har råd att betala.
Samtidigt strävar lagen efter att främja skapandet och upprätthållandet av allmännyttiga bostäder för att säkerställa ett tillgängligt utbud av hyresbostäder till rimliga priser och för att förhindra spänningar på bostadsmarknaden.
Vad är ett särskilt utsatt bostadsområde?
Ett område klassas som särskilt utsatt när något av följande villkor uppfylls:
1. Genomsnitthyran eller bolånebördan plus grundläggande levnadskostnader överstiger 30% av områdets genomsnittliga hushållsinkomst.
2. Hyres eller köpepriserna har ökat med minst 3 procenteheter mer än konsumentprisindex (KPI) i den autonoma regionen under de fem åren före klassificeringen.
De autonoma regionerna ansvarar för att klassificera områden som särskilt utsatta. Denna status kan gälla i 3 år och kan förlängas beroende på omständigheterna.
Vad anses som en stor fastighetsägare enligt bostadslagen?
“Gran tenedor” eller “stor fastighetsägare” avser en fysisk eller juridisk person som äger mer än 10 bostadsfastigheter eller ytor om upp till 1 500 m² avsedda för bostadsändamål i områden som inte är klassificerade som särskilt utsatta.
För särskilt utsatta områden gäller andra regler. Här anses en person vara stor fastighetsägare vid ägande av 5 eller fler bostadsfastighet belägna inom samma utsatta område.
Garage och förrådsutrymmen Ingår inte i dessa beräkningar, oavsett om det rör utsatta områden eller ej.
Begränsning av den årliga hyresjusteringen, KPI (konsumentprisindex) har tagits bort som grund för hyresuppdateringar.
Hyror kommer framöver endast justeras enligt den index som fastställs i denna lag. KPI kommer inte längre användas som referens för att undvika oproportionerliga höjningar. En takgräns på 3% gäller för 2024. Från 2025 kommer att nytt index att införas, som kan justeras årligen. Detta nya index återsår ännu att fastställa.
Hyresreglering i särskilt utsatta områden
Den viktigaste åtgärden för att begränsa oproportionerliga hyreshöjningar är regleringen av hyror i utsatta områden. Enligt reglerna måste nya hyresgäster behålla samma hyra som i föregående kontrakt, och hyran får inte höjas mer än den åliga prisindexjusteringen.
Exempel: Ta en hyra på 1.000€ per månad. När ett nytt hyresavtal ska tecknas får den nya hyran vara maximalt 1.000€ plus den årliga index indexjustering (t.ex 3% 2024). Därmed får den nya hyran inte överstiga 1.030€ per månad.
Om det är en stor hyresgäst eller en bostad som inte har hyrts ut som primärboende under de senaste fem åren, får hyran inte överstiga taket enligt referensprissystemet.
I undantagsfall, när berörda myndigheter måste ingripa, ger lagen möjlighet till en extraordinär förlängning av hyresavtalet – maximalt tre år efter avtalets slut – om hyresgästen kan bevisa att de befinner sig i en svår ekonomisk eller social utsatthet.
Nu betalas mäklararvodet av fastighetsägaren
Tidigare fanns inget betalningskrav på hyresvärden, med enligt de nya reglerna ska alla kostnader för förmedling och kontraktsupprättande nu bäras av värdens – inte hyresgästerna.
Påslag på fastighetsskatt (IBI) för obebodda bostäder
Kommunerna får från och med nu lägga till ett påslag på IBI-skatten för bostäder som som stått obebodda i mer än 2 år, under förutsättning att ägaren har minst 4 bostäder i samma situation. I särskilda fall kan skattepåslaget uppgå till 150% om kommunen bedöner att detta är motiverat.
Skatteförmåner för bostadsägare
När det gäller beskattning introducerar bostadslagen en förmånliga regler för personlig inkomstskatt (IRPF) för ägare som har hyresintäkter från bostäder i särskilt utsatta områden. Förmånernas omfattning varierar beroende på flera faktorer.
- 50% för nya hyreskontrakt i särskilt utsatta områden.
- 60% netto på nettohyresintäkter när renoveringsarbeten utförts inom de senaste två åren.
- 70% vid uthyrning till unga mellan 18 och 35 år i särskilt utsatta zoner.
- 90% för nya kontrakt i särskilt utsatta områden där hyran sänkts med minst 5% jämfört med tidigare kontrakt.
Dessa skatteförmåner utgör kompensation för de begränsningar som införts för hyreshöjningar.
Nya åtgärder för att skydda mot vräkningar
Bostadslagen visar en viss tolerans gentemot vräkningar genom att tillhandahålla bostadslösningar för drabbade personer och förseningar av juridiska vräkningar som betydande åtgärder.
Skyddet utökas I situationer med sårbarhet, och förlikningsförfarande före rättegång bli obligatoriskt när hyresvärden är en stor fastisghetsägare och bostadens är brukarens ordinarie bostad.
Dessutom erkänns hyresgästens rätt att dra nytta av de olika verktygen inom bostadspolitikens program.
Förbud mot hyreshöjningar med extra kostnader.
Det är förbjudet att höja hyran med nya tilläggskostnader såsom sophämtningavgifter, föreningsavgifter eller andra utgifter, såvida dessa inte angivits i avtalet.
Om du vill veta mer om denna regel kontakta vårt juristteam via e-post till info@legaliuris.eu eller besök våra kontor.
Kontakta vårt team
Kontakta gärna våra advokater, och vi återkommer till dig så snart som möjligt. Vi kommer att noggrant bedöma din situation och ge dig den rådgivning du behöver.
