Uitzetting wegens wanbetaling van de huur in Spanje: complete gids voor verhuurders in 2026
Het niet betalen van de huur is een van de situaties waar eigenaren van woningen en bedrijfsruimten in Spanje zich het meest zorgen over maken.
Hoewel het Spaanse rechtssysteem doeltreffende mechanismen biedt om de rechten van de verhuurder te beschermen, heeft de uitzettingsprocedure de afgelopen jaren ingrijpende veranderingen ondergaan. De inwerkingtreding van de Wet 1/2025, in combinatie met andere procedurele hervormingen, heeft nieuwe verplichtingen en vereisten ingevoerd waarvan het raadzaam is op de hoogte te zijn alvorens een vordering in te stellen.
In deze gids analyseren we stap voor stap hoe de uitzetting wegens niet-betaling van de huur in Spanje werkt, wanneer deze kan worden gestart, wat de rechten van eigenaren en huurders zijn en met welke aspecten rekening moet worden gehouden om de procedure te versnellen.
Wat is een uitzetting wegens wanbetaling van de huur?
Uitzetting wegens niet-betaling van de huur is de gerechtelijke procedure waarmee de verhuurder verzoekt om ontbinding van de huurovereenkomst en het terugkrijgen van het bezit van zijn onroerend goed wanneer de huurder zijn belangrijkste verplichting niet nakomt: het betalen van de overeengekomen huur.
Deze procedure omvat doorgaans twee vorderingen in één en dezelfde vordering:
- Het terugkrijgen van de woning of het pand.
- De vordering van achterstallige huur en andere bedragen, waaronder ook andere kosten die volgens de door beide partijen ondertekende overeenkomst voor rekening van de huurder komen (bijvoorbeeld elektriciteit of water).
Het doel is te voorkomen dat de verhuurder afzonderlijke procedures moet starten, waardoor tijd en kosten worden bespaard.
Wanneer kan een uitzetting wegens wanbetaling worden gestart?
Een van de meest gestelde vragen onder verhuurders is hoeveel maanden zij moeten wachten voordat zij naar de rechter kunnen stappen?
Wettelijk gezien volstaat één enkele achterstallige betaling, mits de betalingsverplichting is vervallen en er geen reden is die deze niet-nakoming rechtvaardigt.
In de praktijk geven veel verhuurders een paar dagen respijt of proberen ze tot een minnelijke schikking te komen voordat ze de gerechtelijke weg inslaan. Wanneer de wanbetaling echter aanhoudt, leidt het uitstellen van de vordering er doorgaans toe dat de schuld toeneemt en het moeilijker wordt om het pand terug te krijgen.
Daarom is het raadzaam om vanaf de eerste wanbetaling actie te ondernemen en gespecialiseerd juridisch advies in te winnen.
Welke regelgeving is van toepassing op uitzetting wegens wanbetaling in Spanje?
De procedure wordt voornamelijk geregeld door:
- De Wet op de stedelijke huurovereenkomsten (LAU).
- De Wet op de burgerlijke rechtsvordering (LEC).
- Het Burgerlijk Wetboek.
- De wijzigingen die zijn ingevoerd door de Organieke Wet 1/2025 inzake maatregelen ter verbetering van de efficiëntie van de openbare rechtspraak.
- Regelgeving van de autonome regio's.
Bovendien kunnen in bepaalde gevallen ook voorschriften van toepassing zijn die betrekking hebben op de bescherming van kwetsbare personen, wat van invloed kan zijn op het verloop van de procedure.
Voorwaarden voor het indienen van een vordering tot uitzetting
Voordat u naar de rechtbank stapt, is het raadzaam te controleren of aan alle wettelijke vereisten is voldaan.
Het bestaan van een huurovereenkomst
Er moet een geldige overeenkomst bestaan, hetzij schriftelijk, hetzij mondeling, hoewel het bestaan van een ondertekende overeenkomst het bewijs van de overeengekomen voorwaarden aanzienlijk vergemakkelijkt.
Het feit dat de huurder geen huur betaalt aan de verhuurder betekent niet dat er geen uitzettingsprocedure kan worden gestart, maar in dit geval zal de te volgen procedure die van uitzetting wegens wanbetaling zijn.
Niet-nakoming van de betalingsverplichting
De verhuurder moet aantonen dat de huurder de huur of enig ander bedrag dat hij volgens de voorwaarden van de huurovereenkomst verschuldigd is, niet meer betaalt.
Tot deze bedragen kunnen behoren:
- Vervallen of toekomstige huurbedragen.
- Kosten voor nutsvoorzieningen.
- Andere uitdrukkelijk overeengekomen posten.
Rechtmatigheid van de eigenaar
De vordering moet worden ingesteld door degene die de hoedanigheid van eigenaar heeft of door degene die bevoegd is om het bezit van het onroerend goed op te eisen (bijvoorbeeld: de vruchtgebruiker).
Wanneer er meerdere eigenaren zijn, kunnen zij allen of slechts één van hen – ten behoeve van allen – een vordering instellen, maar elk concreet geval moet worden onderzocht om te bepalen wie aan de procedure moet deelnemen.
Is het verplicht om de huurder vooraf aan te manen?
Met de inwerkingtreding van de Organieke Wet 1/2025 is een voorwaarde ingevoerd voor het instellen van een gerechtelijke procedure. Deze voorwaarde houdt in dat moet worden aangetoond dat een Passend Middel voor Geschillenbeslechting (MASC) is doorlopen.
Naast het voldoen aan de wettelijke vereisten biedt het sturen van een voorafgaande aanmaning nog andere voordelen:
- Het kan ertoe leiden dat de huurder vrijwillig betaalt.
- Het maakt het mogelijk de niet-nakoming schriftelijk vast te leggen.
- Het versterkt de procespositie van de verhuurder.
- Het voorkomt dat de uitzettingsprocedure wordt verjaard nadat de gerechtelijke procedure is gestart – wanneer een huurder de huur niet meer betaalt en, na een aanmaning via een burofax, de schuld alsnog betaalt, wordt gezegd dat hij „de vordering verjaart“.
- Hierdoor kan de verhuurder in de rechtszaak eisen dat de huurder de proceskosten moet betalen in de uitzettingsprocedure, waarbij de kans groot is dat de huurder hiertoe wordt veroordeeld als hij geen gehoor geeft aan de voorafgaande sommatie (“burofax”).
Daarom is het raadzaam om deze sommatie door een gespecialiseerde advocaat te laten opstellen.
Wat gebeurt er als de huurder na de aanmaning betaalt?
Soms besluit de huurder de schuld te betalen na ontvangst van de aanmaning.
Als de verhuurder de betaling accepteert en de huurovereenkomst handhaaft, is een gerechtelijke procedure niet nodig.
Wanneer er echter sprake is van herhaaldelijke wanbetaling of de contractuele relatie onhoudbaar is, is het raadzaam om elke situatie juridisch te analyseren alvorens een beslissing te nemen.
Het accepteren van gedeeltelijke betalingen of geïmproviseerde afspraken kan later van invloed zijn op de gerechtelijke procedure.
De gerechtelijke uitzettingsprocedure, stap voor stap
Hoewel elk geval zijn eigen bijzonderheden heeft, bestaat de uitzettingsprocedure in de regel uit de volgende fasen.
1. Analyse van de documentatie
De advocaat moet het volgende controleren:
- Huurcontract.
- Betalingsbewijzen.
- Openstaande bedragen.
- Correspondentie tussen de partijen.
- Kadastrale documenten van het onroerend goed.
Een goede voorbereiding voorkomt problemen achteraf.
2. Poging tot buitengerechtelijke oplossing
In de eerste plaats wordt getracht het geschil op te lossen via een geschikt middel voor geschillenbeslechting (MASC) om een gerechtelijke procedure te vermijden. Hiertoe wordt een aangetekende notificatie met een vertrouwelijk bindend voorstel verzonden of worden onderhandelingen tussen de partijen voorgesteld.
Veel procedures eindigen in deze fase wanneer de huurder zijn situatie regulariseert of de woning vrijwillig verlaat.
3. Indiening van de vordering
Als de vorige stap geen resultaat oplevert, wordt de vordering tot uitzetting ingesteld, waarbij het volgende wordt gevraagd:
- De beëindiging van de huurovereenkomst.
- De teruggave van het onroerend goed.
- De veroordeling tot betaling van de verschuldigde bedragen.
- De proceskosten (betaling van de honoraria van de advocaat en de procureur).
4. In behandeling nemen van de vordering
Zodra de vordering door de rechtbank in behandeling is genomen, wordt deze aan de huurder betekend.
In deze kennisgeving wordt de termijn aangegeven waarbinnen de huurder moet reageren en, indien van toepassing, de geplande data voor de rechtszitting in geval van verzet, en de ontruiming.
5. Mogelijke stappen van de huurder
Na ontvangst van de vordering kan de huurder:
- De schuld betalen als hij daarmee de vordering kan afwenden.
- Zich tegen de vordering verzetten, waarna een rechtszaak volgt.
- De woning vrijwillig opleveren.
- Een buitengerechtelijke schikking treffen om het geschil te beëindigen
- Geen enkele actie ondernemen.
Elk van deze opties heeft verschillende juridische gevolgen.
De vervalverklaring van de uitzetting
Een van de begrippen die de meeste twijfels oproept, is de zogenaamde opschorting.
Dit houdt in dat de huurder de uitzetting kan voorkomen door alle openstaande bedragen binnen de wettelijk vastgestelde termijnen te betalen.
Deze mogelijkheid bestaat echter niet altijd.
Opheffing kan onder andere worden uitgesloten wanneer:
- Er al eerder gebruik van is gemaakt.
- De verhuurder een aangetekende betalingsaanmaning heeft verstuurd met voldoende wettelijke voorlopige termijn en de huurder niet aan deze aanmaning heeft voldaan.
Daarom kan de wijze waarop de eerste vordering wordt ingediend, bepalend zijn voor het welslagen van de procedure.
Hoe lang duurt een uitzetting wegens niet-betaling van de huur?
Er is geen uniforme termijn voor heel Spanje. De duur hangt af van talrijke factoren:
- De werkdruk bij de rechtbank.
- Of de huurder verzet aantekent.
- De noodzaak om bewijsmateriaal te verzamelen.
- Het bestaan van kwetsbare situaties.
- De juiste opstelling van de vordering.
In sommige gerechtelijke arrondissementen kan de procedure binnen enkele maanden worden afgerond, terwijl dit in andere arrondissementen aanzienlijk langer duurt.
Het is wel duidelijk dat hoe sneller de eigenaar actie onderneemt, hoe sneller hij het bezit van het pand kan terugkrijgen en de financiële verliezen tot een minimum kan beperken.
Wat gebeurt er als de huurder zich tegen de vordering verzet?
Niet alle uitzettingsprocedures lopen op dezelfde manier af. Zodra de vordering is betekend, kan de huurder een verweerschrift indienen waarin hij de redenen aanvoert waarom hij van mening is dat de uitzetting niet mag doorgaan.
Tot de meest voorkomende redenen behoren:
- Beweren dat de gevorderde huur al is betaald.
- Het betwisten van het bedrag van de schuld.
- Het aanvoeren van gebreken in de huurovereenkomst.
- De bevoegdheid van de verhuurder betwisten.
- Andere omstandigheden aanvoeren die naar zijn mening de niet-betaling rechtvaardigen.
Wanneer er verzet wordt aangetekend, wordt de procedure voortgezet en is het aan de rechtbank om het door beide partijen aangedragen bewijsmateriaal te beoordelen alvorens een vonnis te vellen.
Daarom is het van cruciaal belang dat de vordering vanaf het begin correct wordt opgesteld en vergezeld gaat van alle benodigde documentatie.
Wat gebeurt er op de dag van de uitzetting?
Als de procedure uitmondt in een uitspraak ten gunste van de eigenaar en de huurder het pand niet vrijwillig verlaat, wordt er een datum vastgesteld voor de ontruiming.
De uitzetting bestaat uit het daadwerkelijk terugkrijgen van het bezit van de woning of het pand. Bij deze procedure zijn betrokken:
- De gerechtelijke commissie.
- De procureur.
- De eigenaar of zijn vertegenwoordiger, indien zij dat wensen – anders worden zij vertegenwoordigd door een procureur.
- Een slotenmaker, indien nodig – dit is altijd aan te raden.
Zodra het onroerend goed is teruggevorderd, kan de eigenaar er weer over beschikken, hetzij om het opnieuw te verhuren, te verkopen of te gebruiken voor het doel dat hij geschikt acht.
Kan de schuld ook worden gevorderd naast de uitzetting?
Ja, een van de belangrijkste voordelen van de huidige procedure is dat de verschuldigde bedragen tegelijkertijd kunnen worden gevorderd.
Naast de achterstallige huur kunnen, indien van toepassing, ook de volgende bedragen worden gevorderd:
- Proceskosten.
- In de huurovereenkomst vastgelegde doorberekende kosten.
- Bedragen voor nutsvoorzieningen die door de huurder zijn betaald.
- Andere naar behoren aangetoonde bedragen.
Als de huurder na het vonnis nog steeds niet betaalt, kan de executiefase worden gestart om de volledige schuld te innen door beslag te leggen op goederen of inkomsten, mits er voldoende activa aanwezig zijn.
Fouten die de verhuurder kunnen schaden
Bij langdurige wanbetaling handelt de verhuurder vaak uit frustratie. Bepaalde gedragingen kunnen echter juridische gevolgen hebben. Tot de handelingen die moeten worden vermeden behoren:
Het zonder toestemming vervangen van het slot of het betreden van de woning
Ook al is het onroerend goed zijn eigendom, mag de eigenaar het bezit niet op eigen houtje terugnemen zolang de huurovereenkomst nog van kracht is of er een gerechtelijke procedure loopt. Als hij het slot vervangt, begaat hij verschillende strafbare feiten en schendt hij grondrechten die in de Spaanse grondwet zijn vastgelegd (bijvoorbeeld het recht op privacy).
Afsluiting van nutsvoorzieningen
Het afsluiten van de water-, elektriciteits- of gasvoorziening met de bedoeling de huurder te dwingen te vertrekken, kan juridische gevolgen hebben en mogelijk leiden tot het strafbare feit van dwang.
Het belang van een gespecialiseerde advocaat
Hoewel de uitzettingsprocedure door relatief duidelijke regels wordt geregeld, kent elk geval specifieke omstandigheden die het verloop ervan aanzienlijk kunnen beïnvloeden.
Het bestaan van meerdere eigenaren, oude contracten, borgstellers, kwetsbare situaties, bedrijfsruimten of vorderingen voor extra bedragen vereist een individuele analyse.
Bij Legal Iuris adviseren wij verhuurders in heel Spanje bij uitzettingsprocedures wegens niet-betaling van de huur en bieden wij uitgebreide begeleiding vanaf de eerste aanmaning tot aan de daadwerkelijke teruggave van het pand.
Veelgestelde vragen over uitzetting wegens niet-betaling van de huur
Nee. Over het algemeen kan één enkele achterstallige betaling al voldoende zijn om de procedure te starten, mits aan de wettelijke vereisten is voldaan.
Ja, mits in de huurovereenkomst is vastgelegd dat deze voor rekening van de huurder komen en dit met documenten kan worden aangetoond.
Ook al is het pand teruggekregen, kan de eigenaar de openstaande bedragen nog steeds via de rechter vorderen.
In bepaalde gevallen wel, door de vordering te verjaren. Deze mogelijkheid kent echter beperkingen en is niet altijd van toepassing.
Ja, bij gerechtelijke procedures tot uitzetting is de tussenkomst van een advocaat en een procureur vereist.
Uitzetting wegens niet-betaling van de huur blijft het wettelijke instrument dat is voorzien om het recht van de verhuurder te beschermen wanneer de huurder zijn betalingsverplichting niet nakomt.
Recente hervormingen van het procesrecht hebben echter nieuwe vereisten ingevoerd en het belang versterkt om elke stap vanaf het begin correct voor te bereiden.
Het inschakelen van gespecialiseerd juridisch advies vanaf het begin, snel handelen en het bewaren van alle documentatie kan een belangrijk verschil maken, zowel wat betreft de duur van de procedure als het resultaat, waardoor de kansen op het terugkrijgen van de woning en de verschuldigde bedragen toenemen.
Elke zaak heeft zijn eigen bijzonderheden die afzonderlijk moeten worden geanalyseerd. Daarom is het raadzaam om, alvorens enige procedure te starten, juridisch advies in te winnen dat is afgestemd op de specifieke situatie.