Acheter un bien immobilier en Espagne via une société
Est-il possible d’acquérir une propriété en Espagne au nom d’une entreprise? La réponse rapide est oui, mais il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs au préalable afin d’éviter des inconvénients ou des problèmes juridiques.
Comment acheter un logement au nom d’une entreprise ?
Le processus d’achat d’une propriété en Espagne via une entreprise est similaire à celui d’un particulier, bien qu’il présente certaines différences concernant la documentation, les obligations fiscales et la déduction des dépenses, entre autres aspects.
Par exemple, dans le cas d’une entreprise, il peut être nécessaire de fournir des documents supplémentaires, tels que les statuts sociaux, les comptes annuels ou des preuves de solvabilité. En revanche, un particulier n’a généralement pas à fournir ce niveau de justification dans la plupart des cas.
De plus, le traitement comptable du bien immobilier et les responsabilités fiscales varient également entre les deux formes juridiques.
Acheter un bien immobilier en Espagne au nom d’une entreprise en tant que non-résident
Tout comme les résidents en Espagne, un non-résident peut également acquérir une propriété dans le pays par le biais d’une société étrangère déjà existante. Cette société, une fois enregistrée en Espagne, peut opérer comme un véhicule d’investissement sur le territoire espagnol sans qu’il soit nécessaire de créer une nouvelle société espagnole.
Il est important, dans ces cas, de disposer d’une représentation légale en Espagne, non seulement en raison de l’ignorance des réglementations locales, mais aussi pour garantir que la procédure soit réalisée de manière légale et sécurisée, tant pour l’entreprise qui va acquérir le bien que pour le vendeur.
Conditions pour éviter d’être soumis à l’impôt sur la fortune
Lorsqu’un bien immobilier est acquis au nom d’une entreprise, celui-ci est intégré aux actifs de la société. Par conséquent, sa valeur est considérée comme faisant partie du patrimoine des associés, que ce soit de manière directe ou indirecte.
Si l’objectif est d’éviter d’être imposé sur ce bien dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio), il est nécessaire de remplir les conditions d’exonération applicables aux participations dans des sociétés. Ces conditions sont les suivantes :
- L’entreprise doit exercer une activité économique réelle et ne pas avoir pour objet principal la gestion de biens mobiliers ou immobiliers (les biens immobiliers non liés à une activité économique peuvent ne pas être considérés comme faisant partie de la société).
- Les associés doivent détenir au moins 5 % de participation individuelle, ou 20 % en commun avec des membres proches de la famille (conjoint, ascendants, descendants ou collatéraux jusqu’au deuxième degré).
- Le contribuable doit exercer des fonctions de direction au sein de l’entreprise, justifiées par un contrat.
- La rémunération liée à ces fonctions de direction doit représenter plus de 50 % des revenus professionnels et d’activités économiques du contribuable.
Si ces conditions ne sont pas remplies, l’Agence fiscale espagnole considérera que le bien immobilier n’est pas affecté à l’activité économique de l’entreprise. Dès lors, la valeur comptable du bien (prix d’achat) sera intégrée au patrimoine des associés, proportionnellement à leur participation dans la société.
Sanctions fiscales possibles liées à la propriété
L’Agence fiscale espagnole (Hacienda) surveille de près la pratique consistant à acquérir des logements au nom de sociétés dans le but d’éviter l’impôt sur la fortune.
Si le bien est utilisé par les associés de la société comme résidence, sans qu’un contrat de location en bonne et due forme ne soit établi, l’administration fiscale considérera cette situation comme une location déguisée. Elle exigera alors que l’entreprise facture un loyer aux associés, et pourra imposer une sanction fiscale pour dissimulation de revenus.
Ces loyers doivent être dûment comptabilisés, et l’entreprise devra s’acquitter de l’Impôt sur les Sociétés sur les bénéfices générés par la location. En contrepartie, la société propriétaire pourra déduire certains frais liés à l’activité de location (entretien, intérêts d’emprunt, impôts locaux, etc.).
Avantages fiscaux pour l’entreprise propriétaire du logement
L’Agence fiscale espagnole (Hacienda) surveille de près la pratique consistant à acquérir des logements au nom de sociétés dans le but d’éviter l’impôt sur la fortune.
Si le bien est utilisé par les associés de la société comme résidence, sans qu’un contrat de location en bonne et due forme ne soit établi, l’administration fiscale considérera cette situation comme une location déguisée. Elle exigera alors que l’entreprise facture un loyer aux associés, et pourra imposer une sanction fiscale pour dissimulation de revenus.
Ces loyers doivent être dûment comptabilisés, et l’entreprise devra s’acquitter de l’Impôt sur les Sociétés sur les bénéfices générés par la location. En contrepartie, la société propriétaire pourra déduire certains frais liés à l’activité de location (entretien, intérêts d’emprunt, impôts locaux, etc.).
Obligations fiscales
Les principales obligations fiscales d’une entreprise propriétaire d’un bien immobilier incluent :
- Faire figurer le bien dans les bilans comptables de l’entreprise.
- Payer annuellement l’IBI (Impôt sur les Biens Immobiliers).
- Déclarer les revenus provenant des loyers ou de la vente du bien.
- Si le bien est neuf, payer la TVA correspondante (10 % dans la majorité des cas).
- Si le bien est de seconde main, s’acquitter de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), dont le taux varie selon la communauté autonome.
- Payer l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD), qui varie entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur du bien, selon la communauté autonome.
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Bien qu’il soit légal d’acheter un bien immobilier via une entreprise, l’Agence fiscale pourrait considérer l’opération comme une tentative d’évasion fiscale, ce qui entraînerait une enquête sur l’entreprise et des sanctions.
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