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¿Es posible adquirir una propiedad en España a nombre de una empresa? La respuesta rápida es sí, pero es importante considerar varios factores previamente para evitar inconvenientes o problemas legales.
Cómo comprar una vivienda a nombre de una empresa.
El proceso de compra de una propiedad en España a través de una empresa es comparable al de un particular, aunque presenta algunas diferencias en la documentación, obligaciones fiscales y deducción de gastos, entre otros aspectos.
Por ejemplo, en el caso de una empresa, puede ser necesario presentar documentos adicionales, como los estatutos sociales, cuentas anuales o pruebas de solvencia. En cambio, a un particular no se le suele requerir este nivel de acreditación en la mayoría de los casos.
Asimismo, el tratamiento contable del inmueble y las responsabilidades tributarias también varían entre ambas figuras.
Comprar una vivienda en España a nombre de una empresa siendo no residente.
Al igual que los residentes en España, un no residente también puede adquirir una propiedad en el país a través de una sociedad extranjera ya existente. Esta sociedad, tras registrarse en España, puede operar como vehículo de inversión en el territorio español sin necesidad de crear una nueva sociedad española.
Es importante para estos casos contar con representación legal en España por desconocimiento de la normativa y para asegurar que el procedimiento se realiza de manera legal y segura, tanto para la empresa que va a adquirir el inmueble como para quien lo transfiere.
Requisitos para evitar ser grabado por el impuesto de patrimonio.
Cuando se adquiere una propiedad a nombre de una empresa, se crea una personalidad jurídica incluida en los activos de la empresa y por tanto su valor pasa a considerarse parte del patrimonio de los socios, ya sea directa o indirectamente.
Si lo que se pretende es evitar tributar por el inmueble, es necesario cumplir con los requisitos de exención de participaciones en el Impuesto sobre el Patrimonio. Estos requisitos son los siguientes:
- La empresa debe realizar una actividad económica y no dedicarse principalmente a la gestión de bienes muebles o inmuebles (los inmuebles no vinculados a una actividad económica pueden no considerarse parte de la sociedad).
- Los socios deben tener al menos un 5% de participación individual o un 20% en conjunto con familiares cercanos (cónyuge, ascendientes, descendientes o colaterales de segundo grado).
- El contribuyente debe ejercer funciones de dirección, acreditadas mediante contrato.
- El salario por las funciones de dirección debe representar más del 50% de los ingresos del trabajo y actividades económicas del contribuyente.
Si no se cumplen los requisitos mencionados, la Agencia Tributaria considerará que el inmueble no está vinculado a la actividad económica de la empresa, y por tanto, el valor contable del inmueble (precio de compra) se incluirá en el patrimonio de los socios según su participación en la empresa.
Posibles sanciones fiscales por la propiedad.
Naturalmente, la Agencia Tributaria está atenta a la práctica de adquirir viviendas a nombre de empresas para evitar el impuesto sobre el patrimonio. Si el inmueble es utilizado por los socios de la empresa como residencia sin un contrato de alquiler que lo respalde, Hacienda lo tratará como un arrendamiento encubierto, obligando a la empresa a cobrar un alquiler a los socios y posteriormente a hacer frente a la respectiva sanción.
Estos ingresos por alquiler deben ser contabilizados y la empresa tendrá que pagar el Impuesto de Sociedades sobre los beneficios derivados del arrendamiento. Por otro lado, la empresa propietaria tiene la posibilidad de deducir algunos gastos relacionados con el arrendamiento.
Beneficios fiscales para la empresa propietaria de la vivienda
Cuando una sociedad adquiere una propiedad destinada a ser la residencia de uno de sus socios y se formaliza un contrato de alquiler, surgen importantes beneficios fiscales. La empresa tiene la posibilidad de deducir en el Impuesto de Sociedades muchos de los gastos asociados a la compra del inmueble, así como aquellos derivados del alquiler. Esto incluye gastos como el mantenimiento, las reparaciones y los impuestos relacionados.
Estos ingresos por alquiler deben ser contabilizados y la empresa tendrá que pagar el Impuesto de Sociedades sobre los beneficios derivados del arrendamiento. Por otro lado, la empresa propietaria tiene la posibilidad de deducir algunos gastos relacionados con el arrendamiento.
Obligaciones fiscales
Las principales obligaciones fiscales de una empresa propietaria de un inmueble incluyen:
- Reflejar la propiedad en los balances contables de la empresa.
- Pagar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de forma anual.
- Declarar los ingresos derivados de alquileres o la venta de la propiedad.
- Si la propiedad es nueva, pagar el IVA correspondiente (10% en la mayoría de los casos).
- Si la propiedad es de segunda mano, abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma.
- Pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la propiedad. También según la comunidad autónoma.
Compra la propiedad con asesores fiscales inmobiliarios
Aunque es legal comprar una propiedad a través de una empresa, la Agencia Tributaria podría considerar la operación como un intento de eludir impuestos, lo que resultaría en investigación a la empresa y sanciones.
Para evitar problemas, contacta con nuestros asesores fiscales especializados en materia inmobiliaria.