Neues Wohnungsgesetz in Spanien: Wichtige Neuerungen und zentrale Aspekte.
Neues Wohnungsgesetz in Spanien: Wichtige Neuerungen und zentrale Aspekte.
Das neue Wohnungsgesetz in Spanien, offiziell Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen, wurde am 17. Mai 2023 endgültig vom Senat verabschiedet und ist somit die aktuellste Veröffentlichung der Gesetzgebung im Bereich der Immobilienvermietung.
Ziel ist es vor allem, die Situation der Mietverhältnisse in angespannten Wohnungsmärkten zu regulieren und all denen zu helfen, die Schwierigkeiten haben, angemessenen Wohnraum zu finden.
Was ist das Ziel des Wohnungsgesetzes in Spanien?
Dieses Gesetz regelt die Mietpreise in den als angespannt anerkannten Gebieten, das heißt in solchen, in denen der durchschnittliche Mietpreis weit über dem liegt, was Haushalte sich leisten können.
Parallel dazu soll die Schaffung und Erhaltung von öffentlichem Wohnraum gefördert werden, um ein Angebot an Mietwohnungen zu angemessenen Preisen sicherzustellen und Spannungen auf dem Wohnungsmarkt zu vermeiden.
Was versteht man unter einer angespannten Zone?
Eine Zone wird als angespannt erklärt, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
1. Die durchschnittliche Belastung durch Miete oder Hypothek plus grundlegende Ausgaben übersteigt 30 % des durchschnittlichen Einkommens der Haushalte in der betreffenden Zone.
2. Die Miet- oder Kaufpreise sind in den fünf Jahren vor der Erklärung der Zone als angespannt um mindestens 3 Prozentpunkte über der Inflationsrate (IPC) der jeweiligen autonomen Gemeinschaft gestiegen.
Die autonomen Gemeinschaften sind somit für die Einstufung der Zonen als angespannt zuständig und können diesen Status für einen Zeitraum von drei Jahren verlängern, abhängig von den jeweiligen Umständen.
Was versteht man unter einem Großvermieter gemäß dem Wohnungsgesetz?
Als „Großvermieter“ oder „Großbesitzer“ gelten natürliche oder juristische Personen, die im Fall von nicht angespannten Zonen mehr als 10 Wohnungen oder eine Fläche von bis zu 1500 m² für Wohnzwecke besitzen.
In angespannten Zonen ändert sich die Definition, sodass als Großvermieter gilt, wer 5 oder mehr städtische Wohnimmobilien in derselben als angespannt erklärten Zone besitzt.
Garagen und Abstellräume sind in beiden Fällen ausgeschlossen.
Begrenzung der jährlichen Anpassung von Mietverträgen, der Verbraucherpreisindex (CPI) wird abgeschafft
Die Mietanpassungen sind stets auf den im Gesetz festgelegten Index begrenzt; der Verbraucherpreisindex wird nicht mehr als Referenz genommen, um übermäßige Steigerungen zu vermeiden. So ist für 2024 eine maximale Erhöhung von 3 % festgelegt, und ab 2025 wird ein neuer, jährlich anpassbarer Index geschaffen, der noch bestimmt werden muss.
Regulierung der Mietpreise in angespannten Gebieten
Die wichtigste Maßnahme zur Kontrolle des missbräuchlichen Anstiegs der Mieten besteht in der Regulierung der Mietpreise in sogenannten angespannten Gebieten. Es wird die Verpflichtung eingeführt, den Mietpreis des vorherigen Vertrags gegenüber neuen Mietern beizubehalten, wobei dieser nur um den entsprechenden jährlichen Preisindex erhöht werden darf.
Betrachten wir dies an einem Beispiel mit einer Wohnung, die eine monatliche Miete von 1.000 Euro hatte. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags ist der Mietpreis auf den Preis des vorherigen Vertrags (1.000 €) zuzüglich des entsprechenden jährlichen Index (3 % im Jahr 2024) begrenzt. Somit darf die neue Miete 1.030 € monatlich nicht überschreiten.
Im Falle eines Großvermieters oder bei Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren nicht als Hauptwohnsitz vermietet waren, darf der Preis den maximal zulässigen Preis laut dem Referenzpreissystem nicht überschreiten.
Ausnahmsweise erkennt das Gesetz die Möglichkeit einer außerordentlichen jährlichen Verlängerung des Vertrags um maximal drei Jahre an, wenn dies durch die zuständigen Behörden erforderlich ist und der Mieter seine soziale oder wirtschaftliche Verwundbarkeit nachweist.
Ab sofort trägt der Eigentümer die Maklergebühren
Früher war es nicht verpflichtend, dass der Eigentümer diese Kosten übernimmt, doch gemäß der aktuellen Regelung gehen die durch die Immobilienverwaltung und Vertragsabwicklung entstehenden Kosten zu Lasten des Vermieters und nicht des Mieters.
Aufschlag der Grundsteuer (IBI) für leerstehende Wohnungen
Die Gemeinden können einen Aufschlag auf die Grundsteuer (IBI) für Wohnungen erheben, die länger als 2 Jahre leer stehen, vorausgesetzt, der Eigentümer besitzt mindestens 4 solche Wohnungen.
In Ausnahmefällen kann die Grundsteuer auf bis zu 150 % erhöht werden, wenn die Gemeinden dies für angebracht halten.
Steuerliche Vorteile für Eigentümer
Im steuerlichen Bereich sieht das Wohnungsgesetz eine vorteilhafte Regelung der Einkommensteuer (IRPF) für Eigentümer vor, die Mieteinnahmen in angespannten Gebieten erzielen. Die Steuervergünstigung variiert je nach verschiedenen Faktoren:
- 50 % für neue Mietverträge in angespannten Gebieten
- 60 % auf den Nettogewinn, wenn in den vorangegangenen zwei Jahren Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden
- 70 % für Mietverträge, die an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren in angespannten Gebieten vergeben werden
- 90 % für neue Mietverträge in angespannten Gebieten mit einer Mietsenkung von mindestens 5 % gegenüber dem vorherigen
Diese Mietvergünstigungen dienen als Ausgleich für die Mietpreisbegrenzung.
Neue Schutzmaßnahmen gegen Zwangsräumungen
Das Wohnungsgesetz zeigt sich in gewisser Weise nachgiebig gegenüber Zwangsräumungen und sieht unter anderem die Möglichkeit der Bereitstellung von Ersatzwohnraum für Betroffene sowie die Verzögerung gerichtlicher Räumungen als wichtige Maßnahmen vor.
Der Schutzrahmen wird ausgeweitet, wenn es sich um Fälle sozialer oder wirtschaftlicher Verwundbarkeit handelt. Bei Großvermietern wird ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren verpflichtend, sofern es sich um die Hauptwohnung des Mieters handelt. Zudem wird Mietern das Recht eingeräumt, von den verschiedenen Instrumenten der wohnungspolitischen Programme Gebrauch zu machen.
Verbot der Erhöhung des Mietpreises durch zusätzliche Kosten
Es ist untersagt, den Mietpreis durch neue Zusatzkosten wie Müllgebühren, Gemeinschaftskosten oder andere Posten zu erhöhen, sofern diese nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden.
Für weitere Informationen zu dieser Regelung können Sie sich gerne an unser Anwaltsteam wenden – entweder per E-Mail an info@legaliuris.eu oder direkt über unsere Kanzleien.
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