Kauf einer Immobilie in Spanien über eine Gesellschaft
Ist es möglich, eine Immobilie in Spanien im Namen eines Unternehmens zu erwerben? Die schnelle Antwort lautet: Ja, aber es ist wichtig, im Vorfeld einige Faktoren zu berücksichtigen, um Unannehmlichkeiten oder rechtliche Probleme zu vermeiden.
Wie man eine Immobilie im Namen eines Unternehmens kauft
Der Kauf einer Immobilie in Spanien über ein Unternehmen ist mit dem einer Privatperson vergleichbar, auch wenn es einige Unterschiede bei der Dokumentation, den steuerlichen Pflichten und dem Abzug von Ausgaben gibt.
So kann es im Falle eines Unternehmens erforderlich sein, zusätzliche Dokumente wie Gesellschaftsvertrag, Jahresabschluss oder Solvenznachweis vorzulegen. Im Gegensatz dazu muss eine Privatperson in den meisten Fällen keine derartigen Nachweise erbringen.
Auch die buchhalterische Behandlung des Vermögens und die Steuerpflicht sind unterschiedlich.
Kauf einer Immobilie in Spanien im Namen eines Unternehmens als Nicht-Residenter
Wie Gebietsansässige in Spanien können auch Gebietsfremde eine Immobilie in Spanien über eine bestehende ausländische Gesellschaft erwerben. Diese Gesellschaft kann, sobald sie in Spanien registriert ist, als Investitionsinstrument in Spanien fungieren, ohne dass eine neue spanische Gesellschaft gegründet werden muss.
In diesen Fällen ist es wichtig, sich in Spanien rechtlich vertreten zu lassen, da die Vorschriften nicht bekannt sind und um sicherzustellen, dass das Verfahren sowohl für das Unternehmen, das die Immobilie erwirbt, als auch für den Erwerber rechtmäßig und sicher durchgeführt wird.
Voraussetzungen zur Vermeidung der Besteuerung durch die Vermögenssteuer
Wenn eine Immobilie im Namen einer Gesellschaft erworben wird, schafft sie eine Rechtspersönlichkeit, die zum Vermögen der Gesellschaft gehört, und daher wird ihr Wert als Teil des Vermögens der Aktionäre betrachtet, entweder direkt oder indirekt.
Soll die Besteuerung des Vermögens vermieden werden, müssen die Voraussetzungen für die Befreiung von Aktien von der Vermögensteuer erfüllt sein. Diese Voraussetzungen lauten wie folgt:
- Die Gesellschaft muss eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben und darf sich nicht hauptsächlich mit der Verwaltung von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen befassen (Immobilien, die nicht mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit verbunden sind, können nicht als Teil der Gesellschaft angesehen werden).
- Die Gesellschafter müssen eine individuelle Beteiligung von mindestens 5 % oder eine gemeinsame Beteiligung von 20 % mit nahen Verwandten (Ehepartner, Verwandte in aufsteigender oder absteigender Linie oder Verwandte zweiten Grades) haben.
- Der Steuerpflichtige muss Führungsaufgaben wahrnehmen, was durch einen Vertrag nachgewiesen werden muss.
- Das Gehalt für die Leitungsfunktionen muss mehr als 50 % des Einkommens des Steuerpflichtigen aus Arbeit und wirtschaftlichen Tätigkeiten ausmachen.
Wenn die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllt sind, geht das Finanzamt davon aus, dass die Immobilie nicht mit der wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens verbunden ist, so dass der Buchwert der Immobilie (Kaufpreis) in das Eigenkapital der Gesellschafter entsprechend ihrer Beteiligung an dem Unternehmen einbezogen wird.
Mögliche steuerliche Sanktionen für das Eigentum
Natürlich ist das Finanzamt auf der Hut vor der Praxis, Immobilien im Namen von Unternehmen zu erwerben, um die Vermögenssteuer zu umgehen. Wenn die Immobilie von den Gesellschaftern des Unternehmens als Wohnsitz genutzt wird, ohne dass ein Mietvertrag vorliegt, wird das Finanzamt dies als verdeckte Vermietung behandeln, so dass das Unternehmen gezwungen ist, den Gesellschaftern Mieteinnahmen in Rechnung zu stellen und eine entsprechende Strafe zu zahlen.
Diese Mieteinnahmen müssen verbucht werden, und das Unternehmen muss auf die Gewinne aus der Vermietung Körperschaftssteuer zahlen. Andererseits hat das Eigentümerunternehmen die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben im Zusammenhang mit dem Mietvertrag abzuziehen.
Steuervorteile für das Unternehmen, das die Immobilie besitzt
Wenn ein Unternehmen eine Immobilie erwirbt, die als Wohnsitz für einen seiner Partner bestimmt ist, und ein Mietvertrag abgeschlossen wird, ergeben sich erhebliche Steuervorteile. Das Unternehmen hat die Möglichkeit, viele der mit dem Erwerb der Immobilie verbundenen Kosten sowie die Kosten, die sich aus der Vermietung ergeben, von seiner Körperschaftssteuer abzuziehen. Dazu gehören Ausgaben wie Instandhaltung, Reparaturen und damit verbundene Steuern.
Diese Mieteinnahmen müssen verbucht werden, und das Unternehmen muss auf die Gewinne aus der Vermietung Körperschaftsteuer zahlen. Andererseits hat das Eigentümerunternehmen die Möglichkeit, einige Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung abzusetzen.
Steuerliche Verpflichtungen
Zu den wichtigsten steuerlichen Verpflichtungen eines Unternehmens, das Immobilien besitzt, gehören:
- Ausweisung der Immobilie in den Bilanzen des Unternehmens.
- Jährliche Entrichtung der IBI (Immobiliensteuer).
- Erklärung von Einkünften aus der Vermietung oder dem Verkauf der Immobilie.
- Wenn es sich um eine neue Immobilie handelt, ist die entsprechende Mehrwertsteuer zu entrichten (in den meisten Fällen 10 %).
- Wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt, ist die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) zu entrichten, deren Prozentsatz je nach Autonomer Gemeinschaft variiert.
- Entrichten Sie die Stempelsteuer (AJD), die zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwerts liegt. Dies hängt ebenfalls von der Autonomen Gemeinschaft ab.
Kaufen Sie die Immobilie mit einem Steuerberater für Immobilien
Obwohl es legal ist, eine Immobilie über eine Gesellschaft zu kaufen, könnte die Steuerbehörde dies als einen Versuch betrachten, Steuern zu vermeiden, was zu einer Untersuchung der Gesellschaft und zu Strafen führen würde.
Um Probleme zu vermeiden, wenden Sie sich an unsere auf Immobilien spezialisierten Steuerberater.